La crisi immobiliare a Napoli e il RENT TO BUY
In Italia è da un bel po che sta crescendo un innovativo metodo di compravendita immobiliare, il cosiddetto Rent to Buy( case in affitto con riscatto) ,che inizia ad essere usato anche a Napoli centro come anche nella provincia.
La crisi immobiliare ormai è sotto gli occhi di tutti ed anche a Napoli la compravendita degli immobili sta subendo un brusco calo.
Il metodo Rent to Buy ( case in affitto con riscatto) è stato importato da Stati Uniti, Canada, Australia ma pure dalle europee Spagna, Irlanda e Regno Unito.
In questi paesi pian piano si è diffuso a seguito della crisi e, così,delle enormi difficoltà attuali nell’ottenere mutui al 100% dalle banche per acquistare la propria casa, ancora di più se è la prima.
Cresce il numero di annunci che propongono case in affitto con riscatto, questa moderna soluzione .Generalmente questa formula è applicata su case di nuova costruzione, di 2-3 locali, destinati principalmente a giovani coppie.Alcuni studi hanno rilevato un aumento percentuale notevole fino ad a oggi di immobili in affitto che offrono la possibilità di riscatto, appunto(Rent to Buy). Naturalmente bisogna, come sempre, fare attenzione alle trappole che possono nascondersi nel mondo commerciale.Soprattutto se si tratta di aderire a prassi ancora poco note da noi.
D’altro canto ,per i proprietari di case ,costruttori e agenti immobiliari napoletani ,un po tuttti gli addetti al settore è un modo alternativo di vendere in un periodo debole sul mercato,ma anche per i consumatori, se le clausole sono serie e chiare,di fatto può rappresentare un aiuto nell’assicurarsi un’abitazione di proprietà senza, come si suol dire, buttar via soldi nel perdurare della locazione.
Una forma di investimento: promessa di acquisto con possibilità di posticipare il rogito.
Per il venditore, in un momento in cui è difficile trovare acquirenti, l’affitto a riscatto permette di avere subito una caparra ed un canone mensile più alto rispetto all’affitto tradizionale la possibilità concreta di vendere dopo un periodo stabilito, visto che il locatario avendo già pagato più di un canone normale, sarà più propenso a comprare, se non obbligato, a seconda del tipo di contratto.
Chi è interessato a stipulare un contratto di affitto a riscatto deve godere di una disponibilità mensile abbastanza elevata perché spesso con il canone maggiorato si paga di più rispetto alla rata di un mutuo.
È conveniente per chi, pur avendo una buona entrata, non può accedere a un finanziamento bancario perché non dispone di garanzie, non ha risparmi sufficienti per pagare un acconto o semplicemente preferisce aspettare che le condizioni dei prestiti siano migliori di quelle attuali.
Nel Rent to Buy la rata mensile che viene versata è soggetta a tassazione in parte come canone di locazione e in parte come acconto sul prezzo pattuito.
E’ quasi sempre sufficiente una piccola caparra (5-10%, ma occorrono erogazioni mensili in una certa misura più elevate del soloaffitto (dal 20 al 60% in più), le quali somme vengono in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo il recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.
L’acquisto è quindi rinviato di 2-4 anni, in modo che, deducendo dal prezzo in tutto o in parte gli importi corrisposti per l’affitto, si possa chiedere un prestito più vantaggioso e di importo minore, avendo già pagato parte del prezzo con la caparra e parte con le erogazioni mensili
Un esempio pratico di acquisto con Rent to Buy:
- Prezzo pattuito dell’immobile:€ 200.000
- Acconto iniziale (10%): € 20.000
- Versamento mensile: 1000 Euro (400 di affitto + 600 di acconto sul prezzo)
- Somme capitalizzate dopo 3 anni: 20.000 + 21.600 Euro (acconto prezzo rateizzato)= € 41.600
- Mutuo da accendere dopo 3 anni (79%): 158.400 Euro
E’ chiaro che più la caparra iniziale è alta, meno alta potrà essere sia la componente locazione che quella di accantonamento, e viceversa se la caparra è solo del 5 % occorre avere un reddito che consenta di pagare un importo mensile di affitto ed accantonamento maggiore.
Ad esempio :
- Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000
- Acconto iniziale (15 %): € 30.000
- Versamento mensile: 800 Euro (350 di affitto + 450 di acconto sul prezzo)
- Somme capitalizzate dopo 3 anni: 30.000 + 16.200 Euro (acconto prezzo rateizzato) = € 46.200
- Mutuo da accendere dopo 3 anni (77 %): 153.800 Euro
Oppure:
- Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000
- Acconto iniziale (5 %): € 10.000
- Versamento mensile: 1.300 Euro (400 di affitto + 900 di acconto sul prezzo)
- Somme capitalizzate dopo 3 anni: 10.000 + 32.400 Euro (acconto prezzo rateizzato) = € 42.400
- Mutuo da accendere dopo 3 anni (79 %): 157.600 Euro
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Antonio Ciccotti Mi chiamo Antonio Ciccotti ,sono nato a Napoli in un caldo mese di Luglio, una città unica,che non ha bisogno di presentazioni. Partecipazione,attivismo,informazione ,libertà di espressione.sono le cose che più mi interessano.
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