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L’Art.23 del decreto “sblocca Italia” ha introdotto il cosiddetto “rent to bay” , un contratto che permette all’inquilino di optare, dopo un certo numero di anni, per l’acquisto dell’immobile scontando dal prezzo parte dei canoni già corrisposti. ma vediamo perché quello che è conosciuto anche come “affitto con riscatto” non ha niente a che vedere con la locazione nello “sblocca italia”, il “rent to buy” si presenta come una nuova fattispecie contrattuale.

Il legislatore ha infatti conferito a questo tipo di contratto un assetto autonomo rispetto al contratto di locazione ordinario. non si può quindi parlare di uno “speciale” contratto di locazione non si tratta di un contratto caratterizzato dalla sussistenza di una speciale clausola in base alla quale il conduttore ha il diritto di acquistare la proprietà del bene imputando a prezzo – in tutto o in parte – i canoni pagati. è piuttosto un contratto caratterizzato da norme specifiche, diverse da quelle proprie dei normali contratti di locazione sono contratti “rent to buy” tutti quei contratti dai quali sorga per il conduttore un diritto di godimento dell’immobile unitamente a un suo diritto di acquisto del bene oggetto del contratto. questo vuol dire, ad esempio, che si può trattare di un contratto in base al quale il conduttore beneficia di un’opzione di acquisto o di un contratto che prevede un automatismo d’acquisto è importante sapere e sottolinere che il “rent to buy” è un contratto diverso dalla locazione perché ad esso non si dovrebbero applicare le norme vincolistiche previste dalla legge 392/1978 in tema di locazione di immobili urbani e dalla legge 431/1998 in tema di locazione di immobili ad uso abitativo.

Il “rent to buy”, quindi, è svincolato dalla disciplina della durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta per impedirne il rinnovo il rapporto tra concedente e conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto, in particolare la legislazione prevede che:

- il conduttore, prima di prendere possesso del bene oggetto del “rent to buy”, debba fare l’inventario e dare una cauzione al concedente

- le spese e in genere gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene concesso in godimento sono a carico del conduttore

- sono a carico del conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento dei suoi obblighi di ordinaria manutenzione

- le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario, il conduttore deve corrispondere al proprietario l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie

- se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese, che gli devono poi essere rimborsate (a garanzia del rimborso il conduttore ha diritto di ritenere l’immobile riparato)

Per quanto riguarda, poi, il caso di inadempimento del conduttore, l’art. 23, comma 5, del dl 133/2014 dispone che il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e che, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, egli acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità per la concessione del bene in godimento bisogna, infine, sottolineare che il “rent to buy”, al fine della sua trascrizione nei registri immobiliari, deve necessariamente essere stipulato per atto notarile e se l’obbligo di rilascio è contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo e quindi consentire di passare direttamente all’esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione per formare appunto il titolo esecutivo.

COSA DICE L’ ARTICOLO 23 DEL DECRETO SBLOCCA ITALIA 

Nel regime del rent to buy, meglio conosciuto come affitto con riscatto. oltre ad estendere a tutti i contratti, non solo a quelli di edilizia sociale, la possibilità per l’acquirente di optare per l’acquisto dell’immobile dopo sette anni e di scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione, ha anche aggiunto altre importanti tutele a favore dei conduttori e potenziali compratori. a fare il punto della situazione è stato il consiglio nazionale del notariato, che ha diffuso le prime note interpretative sull’istituto

il decreto sblocca italia introduce importanti novità per gli acquirenti che si avvalgono della formula “rent to buy”, i quali maturano un vero e proprio diritto alla compravendita dell’immobile. ma a tutela dei potenziali compratori ci sono anche altre garanzie, sottolineate positivamente dall’analisi del notariato. in particolare

- obbligo di trascrizione: ricalca la disciplina della trascrizione del contratto preliminare, ma con un prolungamento della durata (il termine di tre anni è elevato a tutta la durata del contratto e per un periodo non superiore a dieci anni). in questo modo i contratti di rent to buy avranno la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. non si possono fare in rent to buy immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l’ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore)
la trascrizione prevede inoltre che una parte dei canoni vengano imputati a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore

- in caso di fallimento: il decreto sblocca italia rinvia sia all’art 67 comma 3 della legge fallimentare (escludendo, in caso di fallimento del concedente, la revocatoria a tutela del conduttore con diritto all’acquisto che abbia trascritto), sia all’art 72 rimettendo al curatore, in caso di fallimento del conduttore, la valutazione sull’opportunità di continuare con il rapporto

- disciplina fiscale: il consiglio nazionale del notariato ritiene che possano applicarsi i principi espressi dall’agenzia delle entrate in una consulenza data a febbraio 2014 all’ordine dei commercialisti di monza. in caso di acquisto dal costruttore, ai fini iva la base imponibile del prezzo di vendita non dovrà ricomprendere quanto già versato a titolo di canone di locazione

Fonte idealista.it